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15 Jul

El extraño caso de las Hipotecas Inversas.

Descubre, bajo la óptica de la Economía de la Conducta, las razones de la escasa aceptación de las Hipotecas Inversas y cómo las entidades comerciales pueden dinamizar su contratación. Por Joaquín Barquero- Economista/Director Financiero



La hipoteca inversa (1) es un préstamo con garantía real de la vivienda habitual, (u otros bienes inmuebles), concedido de una vez o en pagos sucesivos, a una persona (no concretaré mucho) mayor, discapacitada o dependiente, no siendo exigible la devolución hasta el momento del fallecimiento de ésta.

No existe una transmisión de la vivienda, (lo que evita la perdida patrimonial formal), el individuo mantiene su estilo de vida, (sigue viviendo en la vivienda) y complementa sus ingresos. La longevidad, las limitadas rentas de muchos jubilados, y el alto indice de riqueza mantenida en España en bienes inmuebles, (en la vivienda habitual), hace del producto un mecanismo perfecto de generación de liquidez. Los herederos pueden tras el fallecimiento del dueño mantener el bien o venderlo y pagar la deuda u otorgar el caudal hereditario para que la entidad cobre el débito.

Pues bien, un artículo reciente (2) refleja que, sólo el 0,001% de eventuales interesados la habría suscrito en 2018. De los interesados (8.026.244 mayores de 65 con vivienda en propiedad), sólo 50 habrían suscrito el producto.  Quizá el artículo exagera el mercado potencial, pero si es tan amplio. ¿Por qué entonces se concretan tan pocas operaciones?

La primera razón puede ser la falta de comercialización del producto por parte de las entidades; pero éstas no renunciarían a un producto viable si existiera una demanda para el mismo.

Entre las razones para esa falta de demanda efectiva de este producto se me ocurren:

  1. Que los consumidores no conozcan el producto que permitiría solventar esa necesidad.
  2. Conociendo el producto, el consumidor debería contratarlo, y aquí también parece que puede haber ciertos obstáculos:
    • En primer lugar, puede existir una resistencia a la situación de endeudamiento por parte de quienes ya afrontaron deudas hipotecarias.
    • Otro obstáculo puede ser la sensación de pérdida patrimonial neta que el consumidor debe asumir, pese a que la finalidad sea proveer a sus necesidades. Y ello tanto por sí mismo como por sus herederos, cuyo legítimo patrimonio futuro -o expectativa del mismo- estaría siendo a ojos del contratante reducido o afectado por esta vía.
  3. Otro elemento pudiera ser la falta de confianza en los prestadores de servicios, que han sido entidades de financiación por lo general desconocidas para el gran público, que no pueden vencer la desconfianza del consumidor respecto de su vivienda, por su seguridad.
  4. Otro elemento bloqueante puede resultar de las dudas por los herederos – en ocasiones  codecisores en la contratación del producto -, respecto de su propia capacidad de pago de las obligaciones llegado el momento, o respecto de la suficiencia del valor del bien inmueble para asumir las mismas mediante la venta.
  5. En una visión extrema, podría ser que los individuos considerasen la vivienda como parte del “patrimonio” de sus hijos, de forma que no se decidirían a contratar. Ellos rechazan ser contratantes y tampoco una solución pública les encajaría.

¿Qué podríamos decir de todo esto?

Si los individuos fueramos puramente racionales, daría igual en que se concretan los ahorros para la jubilación, puesto que llegado el momento de obtener liquidez, se utilizarían los productos disponibles, (la hipoteca inversa u otros).

No siendo así, cabría pensar en que con cierto “paternalismo”(3), las administraciones públicas debieran fomentar un cierto sesgo hacia bienes más líquidos en la composición del patrimonio familiar. Ello se reforzaría con el problema referido en el punto 5 anterior. Pero centrémonos en el momento de la contratación de una hipoteca inversa.

¿Cómo podrían las entidades una vez decididas a comercializar la hipoteca inversa afrontar los obstáculos que hemos comentado más arriba?

  1. En primer lugar pudiera existir un problema de desconfianza, ligado a la reputación de las entidades financieras, o a la notoriedad de la marca. Así pues al esfuerzo necesario para recuperar una fuerte reputación del sector financiero, se une que la entidad que pretenda comercializar el producto debería tener una marca reconocida o invertir de forma importante en ella.
  2. Las entidades deberían hacer un esfuerzo de comunicación importante, adaptado a las complejidades del colectivo de demandantes potenciales, de forma que todas las dudas e inseguridades quedaran “informativamente” solucionadas.
  3. Además, la decisión del consumidor habría de ser planteada de la forma más ventajosa, incidiendo en las ventajas (mantenimiento del hogar, transmisión a los herederos, liquidez para mantener una buena calidad de vida , el hecho de no tener que pagar nada en vida, etc). Evitar el concepto de pérdida es importante; si el dolor de las pérdidas que un individuo siente desde una situación patrimonial inicial, no se compensa con los equivalentes beneficios derivados del uso del patrimonio para satisfacer las necesidades sobrevenidas, si hacemos caso a la teoría de la aversión a las perdidas de Tversky y Kanehman, (4) o a Thaler y su efecto dotación, (5) podríamos entender a que se enfrentan las entidades.

¿Podrían las Administraciones tener algún papel?

Las administraciones más cercanas al cuidadano, con un enfoque de política social podrían proveer el producto, salvando los problemas reputacionales, de marca, con el eventual resultado de que un parque de vivienda podría generarse para actuar en el ámbito de los alquileres sociales, por ejemplo. Queda la duda de como podría ser la intervención en el caso del punto 5 arriba indicado.

  1. Guía del Banco de España: https://www.bde.es/f/webbde/Secciones/Publicaciones/Folletos/Ficheros/GUIA.pdf
  2. Artículo Cinco Días: https://cincodias.elpais.com/cincodias/2019/07/04/midinero/1562259115_002891.html
  3. Sunstein, Cass R. and Thaler, Richard H., Libertarian Paternalism is Not an Oxymoron. University of Chicago Law Review, Forthcoming. Available at SSRN: https://ssrn.com/abstract=405940 or http://dx.doi.org/10.2139/ssrn.405940 
  4. “Prospect Theory: an analysis of decision under risk”,    http://web.mit.edu/curhan/www/docs/Articles/15341_Readings/Behavioral_Decision_Theory/Kahneman_Tversky_1979_Prospect_theory.pdf
  5. https://en.wikipedia.org/wiki/Endowment_effect

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Comments

There are 4 comments on this post.

  1. Rafael

    15/07/2019

    Responder

    Personalmene dudo mucho que contrase un producto de este tipo. Reconozco todas y cada una de las barreras mencionadas en el articulo y reconozco que racionalmente puede ser lo mejor en algunas situaciones, pero debo ser muy emocional porque sería lo último que hiciese antes de morirme de hambre.

    Y otra cosa… estamos en España, ¿alguien informará debidamente a estos clientes del coste fiscal presente y futuro de la operación? Lo digo porque recientemente un familar donó un piso a un hijo, en la Comunidad de Madrid (exento de impuesto de donaciones), y sólo por la plusvalía e incremento de patrimonio en IRPF el impacto fiscal fué del 10% del valor de la vivienda.

    Pues eso, que somos emociones y las emociones a veces son mecanismos perfectos para la toma e decisiones.

    Gracias por el artículo

  2. JOAQUIN BARQUERO

    15/07/2019

    Responder

    Hola Rafael,

    Supongo que muchas personas sienten ese rechazo; la clave está en que “antes de morirte de hambre” concedes que lo podrías contratar, es decir que no llegarías a incluirte dentro del punto 5 arriba (sobre por qué hay falta de demanda). “Morirse de hambre” puede significar para otras personas pagar los gastos de dependencia, (enfermeros o lo que proceda etc), sanitarios, u otros.

    Respecto del segundo punto claramente debe garantizarse que el contratante sepa que afronta, en la totalidad de modalidades de costes, evidentemente.
    Además si las primeras experiencias tienen esas sorpresas, la cuestión reputacional no se arreglaría.

    Entiendo que las garantías de la nueva legislación hipotecaria son de aplicación, pero ciertamente, a pesar de que los costes en el momento de la contratación no parecen muchos, (los de la hipoteca), si que el en momento de la herencia puede haber gastos adicionales si sólo por esta contratación se fuerza una venta por los herederos que no se hubiera producido en otro caso.

    ¡Muchas gracias por el comentario!

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